Bail dérogatoire
Un bail dérogatoire de courte durée peut être conclu dans l’intérêt des parties :
- le bailleur qui ne souhaite pas s’engager et donner à bail ses locaux pour une période de 9 ans,
- le preneur qui n’entend pas rester dans les lieux pour une période supérieure à 3 ans.
Ce bail, conformément à sa dénomination, déroge aux statuts des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité d’éviction, etc….).
La loi « Pinel » impose une durée déterminée de location qui ne doit pas être supérieure à trois ans, avec possibilité de prévoir une durée plus courte.
Il est possible de prévoir plusieurs baux dérogatoires successifs sans que la durée totale de location n’excède trois ans.
Il est in dispensable de disposer d’un écrit, et la rigueur étant de mise pour rédiger ce bail afin d’éviter une requalification possible en bail commercial (et donc l’application du statut des Baux commerciaux)
L’état des lieux, comme pour le bail commercial, reste obligatoire.
En cas de maintien du locataire dans les lieux au terme du bail dérogatoire.
Si le bailleur ne dit rien,
A défaut de réaction du bailleur avant le terme du bail dérogatoire, il s’opère de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, si le locataire « reste et est laissé en possession », précise le texte de la loi Pinel de 2014, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail.
Si le bailleur entend empêcher un locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux,
Aucun texte n’oblige le bailleur à délivrer un congé au locataire, mais le bailleur doit manifester sa volonté non équivoque de faire partir le locataire à l’issue du bail.
Faute pour le bailleur de faire connaître son opposition au maintien du locataire dans les lieux, le locataire peut se prévaloir du statut des baux commerciaux.
